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          文章来源:澳门博彩官网
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          发布时间:2019-02-11 09:34:48
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          传新澳门协会理事长/林宇滔       
              备受争议的《经屋法》修订法案,11月13日在立法会一片争议声下获一般性通过,法案针对拥有物业的规定、申请家团代表年龄、申请限制、转售制度、分配方式等问题进行了一系列的修改,当局声称为使有限的公共房屋资源去投资化和提供给有实际居住需要的澳门居民,公平、合理分配公共房屋资源,故作出是次修订。多名议员批评政府建议将申请门坎调升至25岁是歧视年轻人,又质疑政府只有计分排序而没有轮候制度,是拖长申请周期遏止经屋需求。
          罗司:若设轮候队伍下届政府压力大
              运输工务司司长罗立文回应称,申请经屋的最低门坎由18岁提高至25岁并非歧视年轻人,只是立法的选择。若不调高门坎的话,供应及需求的压力会更大。他又认为轮候制度没有问题,只是政府没有经屋供应的时间表,“唔想立完个法得个桔”,更称:“若我建议保持轮候队伍,我系呃紧你,戈人轮候唔知排到几时,因为我做唔到,我承认短期内无法满足需求,若设轮候队伍,下届政府会好大压力。”
              尽管笔者反对将经屋申请调升至廿五岁,但在政府有钱有地的客观状况下,罗司的响应,确实精确反映现界政府的心声,就是现届政府并没有将房屋问题及增建经屋真正作为施政重点!
              综观政府的修法建议中,包括修订因遗产继承财产价值不超过资产上限可例外处理,以及经屋及四厘补贴制度家团成员10年后结婚可申请经屋,以及申请人过去12个月内须符合至少半年在澳门的规定(居于内地在澳工作或上学也算在澳时间)较可取外,笔者对其余的修订实在不敢恭维,若修法全部落实,只会徒添民怨和公屋的恐慌性需求!
              客观而言,先谈政府拟收紧申请经屋的家团代表年龄下限由目前18岁大幅调升至25岁。首先,政府没有说明调升经屋申请人年龄下限至25岁的原因,问题是18岁在澳门是法定成年人,但正审议的社屋法申请年龄下限就提出升至23岁(笔者不认同),今次经屋进一步增至25岁,当中有何数据支持或科学考虑?还是官员拍脑袋得出?
          申请年龄升至25岁 添恐慌无实效
              但翻查房屋局公布的“澳门本地居民置业安居计划”资料,截至2013年底“万九公屋”已上楼的10,164个家团代表中,属18至24岁的仅得5个,仅0.05%,反映25岁以下申请和获得经屋的比例实是非常低。
              且在早前的分组安排下,25岁以下的单人申请只会排在最后一组,加上铺铺清制度,根本是零机会的陪跑份子,在供应严重不足下,即使将来恢复计分制,只要政府将25岁以下的得分计低一点,再加上维持铺铺清,不修法下25岁以下的单身年轻人根本不可能买到经屋,故调升经屋申请年龄,最多只可减少排队人数,但实效为零,且必会令恐慌性需求加剧,故今次调升年龄实在无谓且必然弊大于利!
              必须指出,近年楼价屡创新高,且政府兴建公屋不力,最快2021年才有新的经屋落成,且政府不肯恒常接受经屋申请,且申请铺铺清的制度,才是衍生更多恐慌性需求的元凶!
              笔者认为,若当局有决心持续供应公屋和持续维持经屋申请的轮候队伍,调升年龄并非不可讨论,如新加坡,必须结婚后才可申请组屋(没年龄限制),单身人士则要35岁以上才可申请,虽然这在当地同样引起争议,但至少有一个鼓励早婚早育的政策理由。
              另外,今次修法还包括不得在澳拥有物业的规定由5年延长至10年,值得留意的是,现时申请社屋要求仅是申请前3年没有物业,经屋现在要由5年增至10年,是否要求有需要人士先住社屋、再住经屋3年、5年和10年当中有何科学论证?政府同样又说不出所以然!
          坚持铺铺清  不肯承担建经屋责任
              至于政府建议由现行分组排序,改为用评分方式排序。笔者认为此举根本是政府转移视线的掩眼法,目前的分组排序,是按核心家团(直系亲属组成)、非核心家团(非直系亲属)及个人申请,各组会再按家团代表属长者(65岁以上)及残疾人士,家团成员有长者及残疾人士等原则,再在分组中排序,故在现时经屋申请超额20倍、且铺铺清的话,排在较后组别或单身人士买到经屋的机会是零!即连中六合彩的机会都没有!故就算当局建议改成计分制,只要维持“铺铺清”,分数低排在较后分组的人同样只会白申请,一世也上不了楼!故笔者一直倡议,在公屋短期供不应求下,应该在目前各个分组,设定一定比例,将分组顺序递减中签百份比,令到最后分组的个人申请都有“中六合彩”的机会。
              当然,若当局加快兴建经屋,并在稳定持续有经屋供应的时候,笔者绝对支持应恢复2010年经屋法修订前的不会铺铺清,而是一直维持轮候的经屋计分制,这个做法不单能够真正反映经屋需求,也诚如罗司所言能制造压力给政府加快兴建经屋。
              今次修法,当局建议“加强转售的限制”,声称要将经屋“去投资化”。法案建议,取消补价制度及不可转让的16年规定,改为六年后可按原售价,加上通胀及扣取每年2%折旧之价格,售予房屋局或符合经屋申请资格的人士。
              表面上,当局严格限制了售卖经屋的利润,但在没有利润下,更实际结果是业主宁愿空置或放杂物也不会卖出经屋,达不到经屋用作居住的最有效利用。更重要是,若然届时私人楼价高,限制经屋的售价也会令业主更难改买更大单位改善生活质素。显见,政府今次的做法,较现行经屋十六年后出售要补差价的做法更差,势必令经屋更难流转,不利社会阶层的向上流动。
              政府今次将经屋所谓去投资化的修法建议,或者是响应坊间有声音质疑政府兴不应用公帑建经屋补贴申请者“发达”!
          增经屋是调控楼最健康有效杠杆
              但笔者对此实难苟同。首先,目前经屋百多万的售价相较私人楼宇的售价确实低一大截!但实际上是完全能够支付连同小区设施在内的建筑成本,故兴建公屋甚至是难得政府有钱赚的公共项目(这还未计算十六年后转售约一半的补价);相反,社屋租金与入住者的收入挂钩,租金低且政府需要承担维护成本,所以政府每年用于社屋的开支是以十亿计的。
              必须指出,根据政府公布的数字,在可转售的数万个经屋中,已转售的仅约3成,如果真的是赚大钱,比例为何不高?原因很简单,因为想改善生活环境的话,私楼楼价同样高企,高卖高买的利润仅是纸上数字,即使你买到经屋,想改善生活环境,纸上虽然富有,但实际上只是背上更多的楼债,若再考虑九十年代的经屋售价其实与私楼差数万元,买经屋赚大钱的讲法实有以偏概全之嫌!
              更重要是,澳门从不像香港需要高地价支持政府运作,澳门回归后只拍卖过三幅土地,就算2008年拍卖的两幅土地连建筑成本的平均价也仅是五千多元;改变用途的土地,亦是在2014年后才调至数千元价成本的水平,澳门地价从来不高,只是政府政策失败才导致今日的高楼价,只要政府落实稳定的公屋和私楼供应,本澳楼价根本不会如此离地,经屋补贴发达自然不成立,也会真正减低经屋的恐慌性需求。正正由于楼价在2003年低谷后连年飙升,但2013年之前政府经屋几乎零供应,才造成今日本澳楼价高企的惨况!
              要真正治本的做法,当局有必要通过全面的中长期房屋规划,确保公私楼的土地供应,并撤实增加公共房屋、特别是经屋的供应,响应坊间住屋需求,有效的公共供应,才是调控楼的最有效和最健康的杠杆。
          新加坡组屋  为何不被质疑补贴民?
              一个有理念、有作为的政府,本应从响应民核心需求去解决问题,只要有愿景、有规划和有执行力,自然可以将资源用好、用。?蒙缁崧?猓”收咭蚕敕次,今日到底有谁会质疑新加坡政府的组屋政策,是公帑补贴民?有何人会质疑新加坡为何容许组屋购买人卖屋后,再买更大的组屋?简单而言,只要政府能真正出于公心为大多数民解决问题,且有执行力让大家见到成效,根本不用怕,也没有人会质疑的!
              但今日澳门的问题是,政府多年来叹慢板的经屋兴建,加上经屋法的修订方向和原则,令公众有合理理由质疑政府的公屋政策是“以商为本”,在经屋长期供不应求下,私人楼价高企,才会有一种意见批评买经屋赚大钱,甚至有今次所谓去投资化的修法方向。
              笔者必须承认,无论申请社屋或经屋,当中肯定存在个别的规避或走法律空子的情况,通过修法堵塞漏洞无可厚非,笔者也会支持!
              但今日当局根本错估形势,或者只站在商界角度,想通过提高申请门坎或所谓去投资化等去减低经屋的恐慌性需求,根本就是本末倒置、火上加油!若今次经屋法建议全按原文通过,只会累积更多的民怨,且令私人楼进一步上升,将来楼下跌周期到来,对澳门的经济破坏将更深更远!
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