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          文章来源:澳门博彩官网
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          发布时间:2019-03-12 11:11:50
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          ◆传新澳门协会理事长/林宇滔

           

          截至去年底,官方统计本澳三十年以上的旧楼达4,838幢,较七年前增加逾千幢,楼龄偏高加上不少楼宇缺乏足够的维修保养,不少旧区的生活环境逐渐变差,不单影响居民生活质素,安全风险亦越来越高。为此,特区政府早在2005年成立“旧区重整咨询委员会”但工作进度一直一波三折!

              “旧咨委”成立后经近百次会议,以及对佑汉、下环等旧区进行了住户调查、访谈及问卷等,制订了《旧区重整法律制度》及一系列的细则性行政法规,该法案在2011年提交立法会并获得一般性通过,并交由立法会第二常设委员会进行细则性讨论。不过,政府却在2013年以配合土地、城规及文遗三大法的出台,宣布撤回法案。

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          旧区重整05年已推动

              特首崔世安在2014年竞选连任政纲中提出“以都更新概念推动旧区重整”,并在20163月成立“都更新委员会”,首届任期本月初已完结,作为都更新委员,有责任向公众交待过去三年都更的工作,以及目前的工作进度。

              回顾过去三年的都更会工作,笔者上任之初已公开表示,应在原有《旧区重整法律制度》及过去“旧区重整咨询委员会”的工作基础上,先找出一些争议不大的内容,先易后难先行立法,推动旧区重整,故会在都更会内,着力推动包括楼宇保养维修、重建楼宇免重复征税、降低重建业权百分比及美化旧区的四个工作。三年后总结,前两项已完成立法和推出,都更会也共识重建百分比,只是美化旧区因为部门间无沟通协调,确实无甚前进!

              推动楼宇保养方面,每个城都会进入楼宇老化的高峰期,只要进入此周期,再有效率的重整或更新,都追不上楼宇老化的速度,为此,支持和鼓励业主做好楼宇保养维修,也是减慢楼宇老化,减少危楼或居住环境恶化的重要手段。2016年底,都更会已推动政府扩大楼宇维修基金的资助范围,鼓励大厦业主、特别是唐楼业主做好旧楼的检测和维修保养。

          楼宇维修保养刻不容缓

              税务优惠方面,因出现残危决定重建且已获全部业主同意重建的福宁、巨富及明兴楼等几个个案,政府不单未有简化重建的行政程序,甚至因为重建时涉及户主将业权交予发展商、建成后再交回业主,致使涉及两次物业转移印花税及特别印花税(短期转让),笔者形容若不修法处理这些重复征税的问题,政府根本就是阻碍、甚至扼杀楼宇重建。为此,都更会成立不久,就已推动政府将《旧区重整法律制度》中有关避免重建楼宇重复征税的法案提交立法会,该法名为《重建楼宇税务优惠制度》,尽管政府在后续立法程序不断拖延,但法案上月最终已获立法会细则性通过和生效。

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              楼宇重建和都更新其中一个最大争议点就是取得全部业权人的同意,降低重建业权比例在任何地方都是争议的议题。但笔者认为,不降低重建比例,也难推行有效的都更,因为现实大部分个案中,很多时会由于业主无法联络,或因为继承等复杂因素,某些单位无法集齐业权人签名等,故任何地区要推动都更,降低百分比是必须处理的,问题降低多少?以及有否其他附带限制。当然,如何保障少数业主的权益及不被压价等,也是必须审慎处理的问题。

          重建须降业权 也要保障少数权益

              为此,经委员会讨论,都更会在20178月已同意和向政府提出楼宇重建业权百分比建议:楼龄三十年以下,须全部业权人同意;楼龄达三十年或以上四十年以下,须百分之九十的业权人同意;楼龄达四十年或以上,须百分之八十五的业权人同意;基于重大公共利益(尤其是指生活环境及社会发展的利益)、妨害公共卫生、因被工务局确定为危楼并已拆卸的楼宇,须百分之八十五的业权人同意。因楼宇重建而受影响的业权人,可考虑提供现金或单位换单位作为补偿,现金补偿金额应不低于楼宇的市场价值,单位换单位指与业权人透过协议方式,在完成楼宇重建后,业权人可重新获分配至少与原单位面积相当的新单位,有关意见已呈交政府。

              201710月都更会也通过了都更新股份有限公司成立的章程,交予政府展开成立公司程序,作为本澳推动都更工作的具体执行部门。

              此外,政府在2011年推出“工厦活化计划”,但该计划根本是“改错名”,因计划只是工厦若重建成细面积单位住宅,便可缩短一半的行政程序申请时间,与工厦活化根本没有很大关系。但笔者必须指出,本澳工业虽已式微,但工厦空置率并不高,因为工厦的租金相对便宜,现已有大量非工业用途进驻工厦,例如教学培训中心、健身中心及办公室等,甚至有政府指定的国家职业认证的场所亦设于工厦内,相关操作明显已违反工厦用途的规定,加上与其他工业用途共享工厦,确实可能存在安全隐患。

              为此,笔者所在的都更第二专责小组,就此问题进行了深入的分析研究,一般而言,工厦本身的防火条件确实比住宅和商厦高,其目的是应付工厦可能存在的涉及易燃及危险品的工业运作。故小组提出,可考虑以先导计划有限期准照的模式,若大厦所有业主向政府申请承诺不从事高风险的工业运作,理论上工厦是可安全地作其他用途,肯定较目前更安全、更规范,但政府却一直没有正面响应。

          旧楼装设备助老人出行

              随着本澳已踏入老年化社会,不少居住在旧区的老人家均向笔者表示,生活本来过得不错,亦习惯了小区的生活环境,但随着年纪渐大、行动越见不便,每天上落旧楼楼梯已成为他们日常生活最大的挑战和困扰,甚至有长者如非必要的覆诊等,宁愿长期不出门,生活质素、身心均大受影响。这类长者因拥有物业,不能申请公屋,更没有能力购买有电梯的私人楼,故不少地区亦会有政策协助旧区低层楼宇加装垂直电梯或新型自动上楼梯设备(目前上楼设备完全可无缝安装在本澳的旧楼),且取得不错的成效,笔者早在2016年已向当局建议,但至今仍不见有任何行动。

              回顾过去三年工作,笔者当初进入都更会时为自己订下四个主要工作目标,包括着力推动楼宇保养维修、重建楼宇免重复征税、降低重建业权百分比及美化旧区的四个工作,因为笔者认为,都更或旧区重整的唯一目标,就是改善社会、尤其是旧区居民的生活质素。三年后总结,前两项已完成立法和推出,都更会也共识重建百分比,只是美化旧区因为部门间无沟通协调,确实无甚前进!

          政策核心是改善居民生活

              笔者感受到社会对都更新期望极高,但社会普遍感觉十年多来工作都停滞不前。但作为咨询机构,都更会过去三年已按职能就重点议题,包括:扩展楼宇维修基金范围、重建楼宇税务优惠、降低重建业权百分比、都更公司运作模式、工厦活化等都有共识方案及提出具体建议,但除前两项落实执行外,政府对其他建议的跟进态度感觉十分消极,甚至在最后一年会期,才提出要将都更会建议作公开咨询。

              经委员会努力下,由咨询招标研究制作文本、公众咨询到完成总结报告大大压缩到两百日,按工程进度,初期报告应在去年十一月就可提交,但至今仍未有任何踪影,一拖十四年的旧区重整能否落实,关键是政府议而实行!当然,在咨委引入自荐机制后,看不到政府不在委任新一届都更会成员时接纳自荐申请的理由。


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